令和元年の東京都基準地価格の概要(東京都)

東京都は、令和元年の東京都基準地価格の概要を発表しました。

1　令和元年基準地価格の動向

（1） 全域的な動向

東京都全域でみた場合、住宅地、商業地、工業地で対前年平均変動率（以下、地点ごとの対前年変動率を「変動率」といい、地区・用途等の区分ごとに算出した対前年平均変動率を「平均変動率」という）が7年連続でプラスとなった。また、住宅地、商業地、工業地及び宅地見込地の計（以下、「全用途」という）においても、平均変動率が7年連続でプラスとなった。
平成30年調査では、区部694地点、多摩地区328地点の計1,022地点で価格が上昇したが、令和元年調査では、1,019地点で価格が上昇した。地区別の内訳は、区部が692地点中692地点、多摩地区が518地点中327地点で、用途別の内訳は、住宅地が750地点中581地点、商業地が456地点中425地点、工業地が13地点中13地点である。（本年選定替及び新設した地点を各母数から除く）
また、前年から価格変動がない（価格横ばい）の地点は、平成30年は160地点（区部0地点、多摩地区132地点、島部28地点）だったが、令和元年は164地点（区部0地点、多摩地区140地点、島部24地点）となった。

（2） 住宅地の動向

住宅地の特徴的傾向をみると、区部では、利便性が高く、相対的に価格水準が低い地域を中心に、変動率の高い地点が現れている。
一方、多摩地区では、区画整理事業等の進展が見られる地域などにおいて、戸建住宅画地を中心に、変動率の高い地点が現れている。

〔区部〕

• 区部全域の平均変動率は4.6％となった。平成30年調査の4.3％に比べ上昇幅が拡大した。
• 全23区で平均変動率がプラスとなった。平均変動率が最も高かったのは荒川区の8.6％（前年8.7％）で、豊島区の7.9％、台東区の7.6％がこれに続いている。
• 地区別の平均変動率は、都心5区5.2％、その他区4.5％で、ともに平成30年調査と比較して上昇幅が拡大した。

〔多摩地区〕

• 多摩地区全域の平均変動率は0.8％となった。平成30年調査と同じ上昇幅となった。23市1町で平均変動率が前年に引き続きプラスとなった。1市では平均変動率が前年マイナスから0.0％（変動なし）に転じた。2市2町では平均変動率が前年に引き続きマイナスとなった。そのうち1市1町で前年と同じ下落幅となり、1市で下落幅が拡大し、1町で下落幅が縮小した。
• 平均変動率が最も高かったのは稲城市の3.4％（前年2.1％）で、武蔵野市の3.3％、小金井市の3.2％がこれに続いている。
• 平均変動率が0.0％（変動なし）となったのは、多摩市（前年-0.1％）だった。
• 平均変動率がマイナスとなったのは、青梅市-1.3％（同-1.2％）、あきる野市-0.1％（同-0.1％）、日の出町-0.2％（同-0.2％）、奥多摩町-1.0％（同-1.1％）だった。

（3） 商業地の動向

商業地の特徴的傾向をみると、外国人の来訪が顕著な地域や再開発の進捗が見られる地域の商業地、地域の中核的位置づけをもつターミナル駅に近接した商業地を中心に変動率の高い地点が現れている。

〔区部〕

• 区部全域の平均変動率は8.4％となった。平成30年調査の7.2％に比べ上昇幅が拡大した。全23区で平均変動率がプラスとなった。
• 平均変動率が最も高かったのは台東区の14.4％（前年9.0％）で、港区の9.9％、北区の9.8％がこれに続いている。
• 地区別の平均変動率は、都心5区9.1％、その他区8.0％で、ともに平成30年調査と比較して上昇幅が拡大した。

〔多摩地区〕

• 多摩地区全域の平均変動率は2.3％となった。平成30年調査の2.0％に比べ上昇幅が拡大した。24市で平均変動率が前年に引き続きプラスとなった。2市では平均変動率が前年に引き続き0.0％（変動なし）となった。1町では平均変動率が前年プラスから0.0％（変動なし）に転じた。1町では平均変動率が前年に引き続きマイナスとなり、下落幅は拡大した。
• 平均変動率が最も高かったのは武蔵野市の7.5％（前年6.0％）で、小金井市の6.7％、立川市の5.7％がこれに続いている。
• 平均変動率が0.0％（変動なし）となったのは、青梅市（前年0.0％）、あきる野市（同0.0％）、瑞穂町（同0.8％）だった。
• 平均変動率がマイナスとなったのは、奥多摩町-0.9％（前年-0.7％）だった。

（4） 工業地の動向

インターネット通販の普及等による物流施設への需要などから、工業地の地価は堅調に推移している。

• 区部全域の平均変動率は4.4％（前年4.3％）で、前年に比べ上昇幅が拡大したが、多摩地区全域の平均変動率は2.3％（同3.3％）で、上昇幅が縮小した。全13地点（区部7地点、多摩地区6地点）で地価が上昇した。最も変動率が高かったのは江東9-2の5.4％で、青梅9-2の5.3％がこれに続いている。

（5） 地価の半年単位の動向

• 地価公示の標準地と同一地点である基準地211地点のうち、前半期（平成30年7月1日～平成31年1月1日）・後半期（平成31年1月1日～令和元年7月1日）で比較可能な205地点の変動率をみた場合、年間変動率でマイナスとなった地点は、多摩地区の住宅地において1地点あり、前半期・後半期ともにマイナスとなっている。年間変動率でプラスとなった地点では、区部住宅地、区部商業地、多摩地区住宅地では、前半期の変動率が高い地点の数が、後半期の変動率が高い地点の数を上回っている。多摩地区商業地では、後半期の変動率が高い地点の数が、前半期の変動率が高い地点の数を上回った。

2　地価動向の背景

（1） 経済の動向（全国）

• 「月例経済報告」の基調判断は、平成31年3月に「景気は、このところ輸出や生産の一部に弱さもみられるが、緩やかに回復している」と3年ぶりに下方修正された。さらに、令和元年5月には「景気は、輸出や生産の弱さが続いているものの、緩やかに回復している」と2か月ぶりに下方修正され、令和元年7月には「景気は、輸出を中心に弱さが続いているものの、緩やかに回復している」と変更されたものの、「景気は、緩やかに回復している」との判断を維持している。（出典：内閣府「月例経済報告」）

（2） 土地所有権移転の動向（東京都）

• 平成30年の東京都における売買による土地所有権移転登記件数は136,896件で、前年の140,156件と比較して-3,260件（-2.3％）となっている。（出典：法務省「登記統計」）

（3） 住宅市場の動向（東京都）

• 平成30年度の東京都における新設住宅着工戸数は148,382戸で、前年度の141,935戸と比較して＋6,447戸（＋4.5％）となっている。主な内訳をみると、持家は＋5.4％で5年ぶりの増、貸家が＋2.3％で2年ぶりの増、分譲住宅が＋6.6％で2年ぶりの増となっている。地域別でみると、都心3区（千代田区、中央区、港区）が＋32.9％で2年ぶりの増、区部全域が＋4.4％で2年ぶりの増、多摩地区市部が＋5.0％で3年ぶりの増となっている。（出典：都市整備局「住宅着工統計」）
• 平成22年を100とした平成31年4月の東京都の不動産価格指数（住宅）は、住宅総合131.6（前年同月比＋4.0％）、住宅地122.1（同＋1.1％）、戸建住宅112.9（同＋1.6％）、マンション148.6（同＋5.3％）となっている。マンションは73か月連続で前年同月を上回っている。（出典：国土交通省「不動産価格指数（住宅）」）
• 平成31年1月から令和元年6月までの東京都区部の新築マンションの供給戸数は5,465戸で、平成30年1月から平成30年6月までの7,155戸と比較して-1,690戸（-23.6％）となっている。平方メートル当たり単価は119.6万円／平方メートル（前年同期比＋8.7％）となっている。（出典：株式会社不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」）
• 平成30年7月から令和元年6月までの東京都の中古マンションの新規登録件数は118,699件で、平成29年7月から平成30年6月までの115,575件と比較して＋3,124件（＋2.7％）となっている。令和元年6月の新規登録件数は9,884件（前年同月比-1.4％）で、2か月連続で前年同月を下回り、成約平均平方メートル単価は69.74万円／平方メートル（同＋1.1％）で、5か月連続で前年同月を上回っている。（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch」）

（4） オフィス市場の動向（東京都・都心5区）

• 平成30年7月から令和元年6月までの都心5区のオフィスビル（基準階面積100坪以上）空室率は、平成30年10月までは2％台で推移したが、平成30年11月以降は1％台で推移している。平成27年7月以降、5％を48か月連続で下回っている。令和元年6月の坪当たりの平均募集賃料は21,518円／坪（前年同月比＋7.0％）で、62か月連続で前年同月を上回っている。（出典：三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」）

（5） 不動産投資市場の動向

• 令和元年6月末のJ-REIT保有不動産額は、18兆7,184億円で、前年同期の17兆3,299億円と比較して、＋1兆3,885億円（＋8.0％）となっている。（出典：一般社団法人不動産証券化協会「ARES マンスリーレポート」）

（6） 国内銀行の貸出動向（全国）

• 令和元年6月期の不動産業向け貸出金残高は80兆2,725億円で、前年同期の77兆2,731億円と比較して＋2兆9,994億円（＋3.9％）となり、29四半期連続して前年同期を上回っているが、前年同期比は平成28年3月期から平成29年6月期までは6％台後半から7％台前半で推移していたが、その後は縮小傾向である。（出典：日本銀行「貸出先別貸出金」）

（7） 人口の動向（東京都）

• 平成31年1月1日現在の東京都の総人口は、平成30年1月1日と比較して約10万3千人の増となっている。区部、多摩地区市部、多摩地区町村部及び島部の地区別でみると、区部と多摩地区市部で人口が増加し、増減率は、区部＋0.96％、多摩地区市部＋0.34％、多摩地区町村部-1.08％、島部-1.31％となっている。（出典：総務局「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）
• 同様に平成31年1月1日現在の生産年齢人口（15～64歳）は、平成30年1月1日現在と比較して約7万2千人の増となっている。うち日本人は約4万6千人の増で4年連続の増となった。地区別では、区部と多摩地区市部で増となり、多摩地区町村部と島部で減となっている。増減率は、区部＋1.10％、多摩地区市部＋0.15％、多摩地区町村部-1.86％、島部-1.57％となっている。平成31年1月1日現在の人口総計に占める生産年齢人口の割合は、東京都全体でみた場合65.76％、地区別にみた場合は、区部67.15％、多摩地区市部62.82％、多摩地区町村部55.35％、島部53.34％で、区部を除いて、それぞれ平成30年1月1日現在の割合から微減となっている。（出典：総務局「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）

〔地区別・用途別対前年平均変動率〕

※全文（財務局ホームページ）

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